不動産投資の詳細を徹底比較

皆さま、チャオです。

エリ窓です。

以前不動産投資業界のリサーチの結果共有をさせて頂きました。

皆さま、チャオです。 エリ窓です。 最近新記事を発信しておらず、申し訳ありませんでした。 実はエリ窓はここ数日間、不動産投資に...

この後もアパート、新築区分マンション、中古区分マンションなど様々な不動産業界の営業マンに会ったり、セミナーに参加したりして参りました。

いやーしかし不動産投資の勉強、めっちゃ面白いです。実際勉強になることは多々ありますし、資産運用の考えに新しい軸ができた感じがして本当学び多いですね。

今回はそんな勉強を通じてエリ窓なりの不動産投資の結論がでましたので、この記事で共有させて頂きます。

株式投資との違い

まずエリ窓が得意な株式投資と不動産投資を比較してみましょう。株式投資の下位互換のであれば不動産投資を行う意味がないので。

 

エリ窓さん株式投資の特徴を教えてください!
①小額での投資可能なこと
②「信用取引」で元金の3倍までの取引が可能であること
③売買がしやすい
④選べる銘柄が多い
こんな感じかな!
逆にデメリットはなんでしょうか?
まあ株価の動きは激しいから1日で40%とか下落することもあるよね
不動産はどうですか?
①まずリスクが株に比べて圧倒的に少ない
②安定した家賃収入が入る
③節税効果が半端ない
④現物資産なのでインフレ・デフレの両方に強い
逆にデメリットはなんですか?
①空室になって家賃が入らなくなること
②災害なんかで家がぶっ壊れるリスクだね

不動産投資のメリットであるインフレ(物価上昇)とデフレ(物価下落)の両方に強いという意味を補足します。

(インフレの場合)

インフレが起きると物価が上昇しますよね?そうすると同じ1万円でも買えるものが減り、相対的に1万円の価値が低くなりますよね?

そうすると過去に一生懸命貯めたお金の価値が減少してしまいます。

ですが現物資産である不動産がインフレの時には連動して不動産の価格も上がりますよね?なので、安心できる資産と言えます。

(デフレの場合)

逆にデフレになったら、物価は下がるのですが賃金カットが往々にしておきます。本当に資本家の奴ら、ふざけていますが現代日本でもまさにそれが起きていますね。

物価が下がると不動産家賃も下がりそうですが、都内のマンションに限ればこの長期デフレ期間においても全く下がっていません。

アラフォーの方、初めて一人暮らしした20年前と現在の家賃の相場を考えてください。ほとんど変わっていないですよね?

なので、不動産投資はインフレ・デフレの両方に強いと言えます。

物件選びの基礎知識

では、次に数ある不動産投資の中で、どのような物件を検討・投資すればいいのでしょうか?

エリ窓のサイトの読者様は様々な方がおられると思いますが、ここでは以下の方にお勧めの不動産投資について書かせて下さい。

①年齢25ー45歳

②上場会社かそのグループ会社勤務/公務員

③年収500万円ー2000万円

エリ窓もこの属性にカテゴライズされます。

不動産の収益とは

不動産の収益には主に以下2つのパターンがあります。

①キャピタルゲイン=購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ること

②インカムゲイン=アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得ること

この2つの利益があるのですが、①のキャピタルゲインは不動産会社や不動産投資のプロが覇権を得ており、我々リーマンが副業投資とするにはリスキーで負ける可能性が高いのでおすすめしません。

エリ窓は株式投資でもそうですが、リスク資産は総資産の20%程度に留めることで後は確実・堅実に資産を増やす投資方法のみを採用しております。

なのでインカムゲインを狙う投資を我々は採用して行きたいと思います。

詳しくは株式投資の記事もご覧ください。

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一棟/区分?

一言に不動産投資といってもアパート、マンション一棟、中古区分様々ありますが、どれがエリ窓さんはいいと思いますか?
中古の区分マンションだな!
やはりリスクを無くして、スモールスタートで投資するのがベストだね!

下記のイメージです。

 

一棟アパート、一棟マンション、区分マンションのメリット、デメリットを整理するとと以下のような感じです。

不動産投資のスタートは区分マンションでのスモールスタートで決まりだな!

区分マンションにはまとめると以下の特徴があります

都市部の物件が多いため入居者がつきやすい

長期的に家賃収入を得られる

リスク管理がしやすい

自己出費が少ない

新築/中古?

新築と中古だったらどちらがいいのでしょうか?
中古だな。というのも新築マンションは割高である場合が多いんだ。

ちなみに皆様は新築のマンションが中古マンションに切り替わるタイミングはいつかご存知ですか?

実は「最初に鍵を開けた瞬間」新築は中古になってしまう。
そして、その価値は20%から30%一気に下がると言われているんだ。

なんかすごく下がる気もしますが、洋服とかでも確かに2、3割値段下がりますもんね。

納得です。

また、新築は一般的に購入金額が公表されておらず、相場が決まっていません。そのため新築マンションの販売会社は「業者の売りたい金額」で販売していることが多いのです。

(結論)中古の区分マンション投資がオススメだよ!

購入の自己資金

さて、不動産投資の概要はお分かり頂けたかもしれませんが、こんなことを思われたのではないでしょうか?

エリ窓さん、購入資金そんなにないですよ。
人によっては頭金0で購入できるよ!銀行がフルローンで貸してくれるから。

調べていて驚いたのですが、銀行がフルローンで貸してくれる場合も多いのですね。

銀行が安心して融資をしてくれる属性は以下の方です。

年収500万以上

医者/士業

公務員

上場企業、もしくはそのグループ会社

この属性の方がどれだけいらっしゃるか先日ツイッターでアンケートさせて頂いたのはこのためです。

投資紹介しても実践できなかったらご紹介するのも申し訳ないと思い。

今後の要サーチ事項

今投資すべき対象をリサーチし、まとめさせて頂きましたが、まだリサーチ途中の事項もあるので、出来次第記事にさせて頂きます。

1つは「金利」です。

不動産購入をフルローンで銀行から借り入れをするには当然ですが金利が発生します。

固定金利と変動金利があり、そもそもどちらがいいか、また不動産の仲介業者によって適応される金利が異なるとの情報を得ております。

その差なんと1%近く違います。

これはかなり大きな差ですので、低い業者を探して行きたいのと、そもそも業界にはめちゃくちゃ胡散臭い会社も多いです。

「本当に日本かよ?」ここはってレベルのセールスマンもおりますので、厳選に厳選を重ね、エリ窓も購入検討できそうな業者見つけましたらレポート致します。

因みに2019年11月23日現在、その業者は残念ながら見つかっておりません(笑)

エリ窓と不動産業界の戦いは続く。

 

 

 

 

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