不動産投資についてのリサーチ結果共有

皆さま、チャオです。

エリ窓です。

最近新記事を発信しておらず、申し訳ありませんでした。

実はエリ窓はここ数日間、不動産投資について学ぶべく書籍を読み漁り、怪しいセミナーに参加し、実際に不動産投資の営業マンに会って参りました。

そこで不動産業界の仕組みや、不動産投資の闇など様々なことを学ぶことができたのでこの記事で紹介させて頂きたいと思います。

不動産投資とは

そもそも不動産投資とは何かいう説明から。

当然ですが「利益を得ることを目的として不動産に投資すること」ですよね。

具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得ること(インカムゲイン)と

購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益(売却益)を得ること(キャピタルゲイン)の2つに分類されます。

最近はややキャピタルゲイン狙いよりもインカムゲイン狙いの方がトレンドのようです。

なぜ不動産投資について書くのか

不動産投資イメージ

時に皆さん不動産投資って言われてどんなイメージがありますか?

因みにエリ窓のイメージはこんな感じです。

「大損をする可能性がある」、「リスクが高い割りにリターンが少ない」、「損する人が多い」

要は最悪ですね。

では不動産投資の営業マンのイメージはどうでしょうか?

ちなみにエリ窓のイメージはこんな感じです。

「営業がしつこくてうざい」、「ゴリラ」、「詐欺まがいのことを平気で言ってくる」、「いい話だけをしてリスクを話してくれない」、「具体的な数字を聞くとはぐらかす」

要は最悪ですね。

皆さんも、職場や飛び込みで彼らから営業を受けて不快な思いをされたことがあるのではないでしょうか?

そもそもお前らその番号どこで入手したのよ?ってガンギレしそうになりますよね。

興味を持ったきっかけ

そんな最悪のイメージの不動産投資ですが、興味をもったのは以前twitterで「何についてのブログを読みたいですか?」とアンケートをとらせて頂いた時です。

 

意外なことに窓際道を抜いて投資の記事が人気があったんですよね。

幸い投資は株式投資をずっとやっており、センスはあると自負しており、いくらでも書くネタはあるので、それについて書きまくろうと思ってました。

でも念の為、どんな投資の内容がいいのかアンケートも取ってみました。

結果は当然なのですが、「儲かればなんでもいい」が一位でした。

要は「世の中いろんな投資溢れすぎてて訳分かんねーよ。エリ窓サマライズしてくれ。お前暇なんだろ?」これが世間様の声ってことですね。

分かりましたよ。暇人ですよ。調べます。
エリ窓さん、よろしくお願いします!

因みにカラスの彼は助手の「ネオコンくん」です。これからこのサイトで色々登場しますので以後お見知り置きを。

話戻しますね。こう考えた時に「そう言えば不動産投資だけ、イメージで食わず嫌いしていたな。」と思いました。

株を始める時も最初は証券会社の胡散臭い営業が嫌いで銘柄悩んだなーとか思い出し、少し謙虚にリサーチしてみるかと思った次第です。

誰かが損しているということは必ず誰かが得しているということです。

ならば、その得する側のフレームワークを体得すれば勝てる、と直感的にそう思いました。

「為替・F-X」は実際にやったことがあり、全くオススメしないので、検討対象外とします。

詳細な理由は割愛しますが、要は円高・円安どちらに転ぶかを予想するのは不可能です。一番のエキスパートである外資の証券会社の方でも各社で全く逆の予想をされております。

そうなると投資でなく、投機ですからね。絶対オススメしません。

実践しております株式投資はこちらから。

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リサーチ結果

実際に不動産営業の話を聞いてみました

まずは徹底したリサーチじゃ!と思い、不動産投資の本を数冊読み漁って基礎知識をインプットした後、不動産投資の営業とアポイントをとって会って参りました。

よくフェイスブックとかで見かける「話を聞くだけでアマゾンの商品券〇万円差し上げます。」とかいう胡散臭い広告経由で会ってきました。

そもそも、そんなにいい話ならアマゾンの商品券なんか餌にせんでも人集まるのではないか?といつも思っているのですが、私だけでしょうか?

新築区分マンション編

そんな話はさておき、まずは新築のワンルームの投資マンションの話を聞きに行ってきました。

前提として新築って中古と比べて表面利回りが悪いですね。

表面利回りというのは不動産投資の最重要KPIで

年間の家賃収入トータル/不動産価格

で算出できます。

例えば家賃10万で貸せる物件だと年間で120万円ですよね。仮に不動産の購入価格が2400万円ならば表面利回りは120/2400で5%ということですね。

エリ窓の所感としては都内だと「新築3%前後」、「中古4%前後」くらいにイメージですね。

そこで不動産の営業に聞きました。

新築って利回り悪いけどメリット教えてくれ!
新築マンションは価格帯が高く、利回りは低いですが、
1購入時に融資がつきやすい、
2購入後しばらくはメンテナンスコストが低い、
3高い入居率や安定した家賃収入が期待できる、
4長期保有後も売却しやすいといった様々なメリットがあります!
てことは上の条件すべてクリアする中古あったらそっちの方がいいってことだな!?
。。。。まあ、はい。

まあこんな感じです。後は生命保険の代わりになるとか、子どもに資産残せるとか関係ないことをゴニョゴニョ言ってました。

ならとりあえず、総額のキャッシュアウトがいくらでキャッシュインがいくらか算出してくれ。投資なんだからそれ以上でも以下でもない。
そちらはインカム狙いか、キャピタル狙いかによって異なりゴニョゴニョ。金利も変動しますのでゴニョゴニョ。

ここで短気なエリ窓はもう帰ることにしました。

全ての投資でそうですが、いくら金が入って、いくら出て行くのかこれが最重要KPIです。その差分が投資としての価値なので、これを即答できないものには1円も投資すべきでありません。

しかもですよ。先ほどの新築不動産ローン完済までは入居者がいてもマイナスキャッシュフローが発生します。節税になるとか問題ないとかいっておりましたが、投資でマイナスキャッシュを出すメリットは何1つとしてありません。

最後に現物資産としての物件は残りますが、ここのローン完済後の時価が新築不動産投資では大きなKPIになるでしょうね。

中古区分マンション編

続きまして、気をとりなおして中古の区分マンションの営業に会って参りましてた。

その方は某大手中古不動産営業のセールスマンで年に300棟も中古マンションを売るトップセールスマンだそうです。

年に300戸以上も私は売っているんです!
。。。。(何戸売ったかはどうでも良くて、その後どうなったんよお客さんは?)

セールスマンが何戸売ったか自慢されてもこっちからすると本当にどうでもいいですよね?

そうしてこう彼は続けます。

新築は良くないですよ。新築マンションは鍵を開けた瞬間20%価値が下落しますからね!その点中古は安心です!
20%の下落ってなんか客観的なデータあるの?
しかも新築の人は「中古はすぐ修繕が必要」と言ってたよ!
うーん。物件によりますね。。。。
左様か。。。

今回のリサーチまとめ

今回新築、中古のセミナーに多く足を運び、セールスマンの話を良く聞きましたが、以下今回のリサーチのまとめです。

1 新築不動産、中古不動産のどちらがいいかは未だ良く分からず、要追加調査

2 新築のみ、中古のみを扱っている不動産業者同士はお互いの悪口を兎に角言う笑

3 物件によっては確実にいい不動産もある。しかしそれを発掘するのは至難の技。

4 大手で購入するのはやめた方がいいかもしれない。条件に融通が聞かず、金持ちの太客が既に固定されているので、そちら側に優先して不動産を渡してしまう。

5 本当に業者ごとに言うことが180度違うので、信頼できる人と繋がることが必須。

ただ思ったより不動産リサーチやっていて面白いので、今後も継続して参ります!

よろしくです!。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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